법령정보 상세검색

개정이유 및 주요골자

[일부개정]

◇ 개정이유

  부동산투자회사가 지역발전과 지역상생에 기여할 수 있도록 지역상생부동산투자회사 제도를 도입하고, 부동산투자회사의 과도한 행정 부담을 줄이고 경영 투명성을 강화하기 위하여 각종 보고ㆍ공시 및 주식의 공모ㆍ분산 의무 등을 합리적으로 개선하며, 부동산투자회사가 부동산개발에 적합한 투자기구로 활용될 수 있도록 프로젝트 부동산투자회사 제도를 도입하고, 부동산투자회사 등에 대한 지원ㆍ감독 업무를 수행하는 부동산투자회사 지원센터의 지정 근거를 마련하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완함. 

◇ 주요내용

  가. 부동산투자회사의 투자 여건을 개선하기 위하여 공모의무와 주식분산의무 이행 유예기간을 확대함(제14조의8제2항ㆍ제3항 및 제15조제1항).

  나. 지역발전 등 공익을 위하여 특정 지역 주민에게 청약을 제공할 필요가 있다고 국토교통부장관이 인정하는 경우에는 부동산투자회사가 청약의 자격을 따로 정할 수 있도록 함(제14조의8제4항 신설).

  다. 부동산투자회사의 실사보고서ㆍ투자보고서 제출 의무 및 임원의 변경사실 보고의무를 폐지하고, 정관의 변경사실 보고의무를 신설하며, 부동산투자회사와 이해관계자 간 거래를 보고사항에서 공시사항으로 전환하는 등 보고ㆍ공시 등 관련 사항을 조정함(제24조제3항, 제37조제1항ㆍ제3항 및 제41조제1항ㆍ제2항 등).

  라. 부동산개발사업을 주된 목적으로 하는 부동산투자회사로서 설립신고만으로 사업 수행이 가능한 프로젝트 부동산투자회사 제도의 근거를 마련하고, 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에 신주발행, 현물출자, 업무 위탁 및 차입ㆍ사채발행 등이 가능하도록 각종 특례를 규정함(제26조의4 신설).

  마. 주식의 공모를 하지 아니하는 부동산투자회사 등에 대한 제출ㆍ공시 의무를 간소화함(제49조의8 신설).

  바. 국토교통부장관이 부동산투자회사, 자산관리회사 및 부동산투자자문회사에 대한 지원ㆍ감독 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 정부출연연구기관 또는 공공기관을 부동산투자회사 지원센터로 지정할 수 있도록 함(제49조의9 신설).

  사. 이 법 시행 전에 부동산개발사업의 시행을 위하여 영업인가를 받거나 등록을 한 부동산투자회사도 이 법 시행일부터 6개월이 경과하기 전에 설립신고를 함으로써 프로젝트 부동산투자회사로 전환할 수 있도록 함(부칙 제2조).

<법제처 제공>

개정내용

국회에서 의결된 부동산투자회사법 일부개정법률을 이에 공포한다.

          대통령 권한대행 국무위원 부총리 겸 교육부 장관        이주호 (인)

    2025년 5월 27일

          국무총리 직무대행 국무위원 부총리 겸 교육부 장관        이주호

          국무위원 국토교통부 장관        박상우

⊙법률 제20978호

부동산투자회사법 일부개정법률

부동산투자회사법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제9조제2항제3호 단서 중 "2년"을 "3년(제26조의4에 따른 프로젝트 부동산투자회사의 경우에는 5년)"으로 한다.

제14조의8제2항 및 같은 조 제3항제1호 중 "2년"을 각각 "3년(제26조의4에 따른 프로젝트 부동산투자회사의 경우에는 5년)"으로 하고, 같은 조 제4항 및 제5항을 각각 제5항 및 제6항으로 하며, 같은 조에 제4항을 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제6항(종전의 제5항) 중 "제4항"을 "제5항"으로 한다.

  ④ 제2항에도 불구하고 부동산투자회사는 지역발전 등 공익을 위하여 특정 지역 주민에게 청약을 제공할 필요가 있다고 국토교통부장관이 인정하는 경우에는 청약의 자격을 따로 정할 수 있다.

제15조제1항 중 "최저자본금준비기간이 끝난 후(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가ㆍ허가 등이 있은 날부터 6개월이 지난 후)에는"을 "제14조의8제2항에 따른 주식의 공모를 완료한 이후에는"으로 한다.

제24조제3항 중 "작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고"를 "작성하여"로 한다.

제25조제2항 각 호 외의 부분 중 "2년"을 "2년(제2호의 경우에는 3년)"으로 한다.

제26조의4를 다음과 같이 신설한다.

제26조의4(프로젝트 부동산투자회사에 대한 특례) ① 제9조제1항 및 제9조의2제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 부동산투자회사(이하 "프로젝트 부동산투자회사"라 한다)는 부동산개발사업의 시행 및 이와 관련된 업무를 하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 설립신고를 하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 다음 각 호의 요건을 충족하지 못한다고 판단하는 경우에는 신고를 수리하지 아니한다.

  1. 제3조부터 제8조까지, 제11조의2(위탁관리 부동산투자회사로 설립하는 경우에 한정한다) 및 제45조에 적합하게 설립되었을 것

  2. 자본금이 50억원 이상일 것

  3. 제22조의2제1항 및 제35조에 따른 업무ㆍ사무 등의 위탁을 위한 계약을 체결할 것

  4. 그 밖에 사업의 안정적 추진을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

  ② 제1항에 따른 설립신고는 부동산투자회사의 설립등기일부터 6개월 이내에 하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

  ③ 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 제21조제1항 각 호의 어느 하나에 대하여 같은 조 제2항의 업무를 하여야 한다. 다만, 제21조제1항제1호 또는 제3호부터 제6호까지에 대한 투자는 부동산개발사업에 필요한 범위에 한정한다.

  ④ 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 부동산개발사업의 사용승인ㆍ준공검사 등을 받은 날부터 대통령령으로 정하는 날까지 제9조에 따른 영업인가를 받거나 제9조의2에 따른 등록을 하여야 한다. 이 경우 제8조의2제4항은 적용하지 아니한다.

  ⑤ 제9조제4항에도 불구하고 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 방법과 범위에서 주주가 아닌 자에게 신주를 발행할 수 있다.

  ⑥ 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 제19조에 따른 현물출자, 제22조의2에 따른 부동산투자회사의 업무 위탁, 제22조의4에 따른 자산관리회사의 주식 취득 제한, 제29조에 따른 차입ㆍ사채발행 및 제35조에 따른 자산보관의 위탁을 하는 경우 제9조에 따른 영업인가를 받거나 제9조의2에 따른 등록을 한 것으로 본다.

  ⑦ 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사 또는 그 프로젝트 부동산투자회사와 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업투자보고서를 국토교통부장관에게 보고하여야 하고, 금융사고 또는 부실자산이 발생하거나 그 밖에 공익 또는 투자자 보호를 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 사항이 발생하는 경우에는 이를 지체 없이 공시하여야 한다.

  ⑧ 국토교통부장관은 제7항에 따라 보고받은 내용이 관계 법령에 위배되거나 부동산투자회사 주주의 권익을 침해한다고 인정하는 경우에는 해당 부동산투자회사 또는 자산관리회사에 그 시정이나 보완을 명할 수 있다.

제37조제1항 중 "국토교통부장관과 금융위원회에 대통령령으로 정하는 기한까지 그 투자보고서를 제출하고, 이를"을 "이를 대통령령으로 정하는 기한까지"로 하고, 같은 조 제3항에 제3호의3을 다음과 같이 신설한다.

  3의3. 제30조제2항에 해당하는 거래의 체결

제40조제1항 각 호 외의 부분 단서를 삭제하고, 같은 항 제1호 중 "정관의"를 "정관 중 투자자 보호를 위하여 필요하다고 인정하는 것으로서 대통령령으로 정하는 사항의"로 한다.

제41조제1항제2호를 삭제하고, 같은 항에 제2호의2를 다음과 같이 신설하며, 같은 항 제3호 및 같은 조 제2항제2호를 각각 삭제한다.

  2의2. 정관의 변경

제42조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록"을 "제9조의2에 따른 등록, 제26조의3에 따른 특례등록, 제26조의4에 따른 설립신고"로 하고, 같은 항 각 호 외의 부분 단서 중 "영업인가ㆍ등록"을 "영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고"로 하며, 같은 항 제1호 중 "영업인가, 제9조의2 및 제26조의3에 따른 등록 및"을 "영업인가 또는"으로, "받은"을 "받거나, 제9조의2에 따른 등록, 제26조의3에 따른 특례등록 또는 제26조의4에 따른 설립신고를 한"으로 하고, 같은 항 제4호 본문ㆍ단서 및 같은 조 제2항 중 "영업인가ㆍ등록"을 각각 "영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고"로 한다.

제44조제6호 중 "영업인가 또는 등록의"를 "영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록 또는 설립신고의"로 하고, 같은 조 제8호 중 "영업인가 또는 등록이"를 "영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록 또는 설립신고의 수리가"로 하며, 같은 조 제9호 중 "1년 6개월"을 "18개월(프로젝트 부동산투자회사의 경우 부동산개발사업의 사용승인ㆍ준공검사 등을 받은 날부터 대통령령으로 정하는 날)"로 한다.

제46조제1항 중 "영업인가 또는 등록의"를 "영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록 또는 설립신고의"로 한다.

제48조제2호 중 "영업인가ㆍ등록"을 "영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고"로 하고, 같은 조에 제3호를 다음과 같이 신설한다.

  3. 제49조의9제4항에 따른 부동산투자회사 지원센터의 지정취소

제49조의7제1항제1호 중 "영업인가 또는 제9조의2제1항에 따른 등록을"을 "영업인가, 제9조의2제1항에 따른 등록, 제26조의3에 따른 특례등록 또는 제26조의4에 따른 설립신고의 수리를"로 한다.

제7장에 제49조의8 및 제49조의9를 각각 다음과 같이 신설한다.

제49조의8(주식의 공모를 하지 아니하는 부동산투자회사 등에 대한 제출ㆍ공시 특례) 제14조의8제3항에 해당하여 주식의 공모를 하지 아니하는 부동산투자회사와 그 부동산투자회사로부터 자산의 투자ㆍ운용 업무를 위탁받은 자산관리회사는 제17조, 제25조의3, 제37조 및 제41조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 제출 또는 공시 의무만을 부담한다. 다만, 공익 또는 투자자 보호의 필요가 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 제17조제2항에 따른 투자설명서의 국토교통부장관에 대한 제출

  2. 제37조제1항에 따른 투자보고서의 국토교통부장관에 대한 제출

  3. 제37조제3항제2호에 따른 금융사고 또는 부실자산 발생의 공시

  4. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항의 제출 또는 공시

제49조의9(부동산투자회사 지원센터 지정 등) ① 국토교통부장관은 부동산투자회사, 자산관리회사 및 부동산투자자문회사에 대한 지원ㆍ감독 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관을 부동산투자회사에 대한 전문성을 고려하여 부동산투자회사 지원센터(이하 "지원센터"라 한다)로 지정할 수 있다.

  1. 「정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」에 따른 정부출연연구기관

  2. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관

  ② 지원센터는 다음 각 호의 업무를 수행한다.

  1. 제9조제1항, 제9조의2제1항, 제26조의3, 제26조의4 및 제40조제1항에 따른 영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고ㆍ변경인가 및 변경등록의 지원

  2. 제22조의3제1항 및 제40조제4항에 따른 자산관리회사의 설립인가 및 변경인가 지원

  3. 제22조의3제10항에 따른 자산관리회사의 경영실태 및 위험 평가 업무

  4. 제39조제1항에 따른 부동산투자회사등의 업무 또는 재산 등의 검사 지원

  5. 제49조의6에 따른 부동산투자회사 정보시스템의 구축 및 운영

  6. 부동산투자 관련 연구, 평가, 분석 및 자문

  7. 그 밖에 부동산투자회사등의 지원과 감독을 위하여 국토교통부령으로 정하는 업무

  ③ 국토교통부장관은 지원센터가 업무를 수행하는 데에 필요한 비용을 예산의 범위에서 지원할 수 있다.

  ④ 국토교통부장관은 지원센터가 제1호에 해당하는 경우에는 지정을 취소하여야 하며, 제2호에 해당하는 경우에는 지정을 취소할 수 있다.

  1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우

  2. 지정받은 사항을 위반하여 제2항의 업무 이외의 업무를 수행한 경우

  ⑤ 국토교통부장관은 지원센터에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료 제출 또는 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있다.

  ⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 지정, 운영 및 감독 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제50조제1호 중 "영업인가 또는 제9조의2에 따른 등록"을 "영업인가, 제9조의2에 따른 등록, 제26조의3에 따른 특례등록 또는 제26조의4에 따른 설립신고"로 하고, 같은 조 제2호 중 "등록,"을 "등록, 제26조의3에 따른 특례등록, 제26조의4에 따른 설립신고,"로 하며, 같은 조 제3호 중 "최저자본금"을 "최저자본금(프로젝트 부동산투자회사의 경우에는 50억원)"으로 하고, 같은 조 제4호 중 "제21조를"을 "제21조 또는 제26조의4제3항을"로 한다.

제51조제2호 본문 중 "제9조의2제6항 또는 제26조의3제7항을"을 "제9조의2제6항, 제26조의3제7항 또는 제26조의4제5항을"로, "영업인가 또는 등록"을 "영업인가, 등록 또는 설립신고"로 한다.

제54조제1항제4호 중 "2년"을 "3년(프로젝트 부동산투자회사의 경우에는 5년)"으로 하고, 같은 항 제4호의2 중 "제14조의8제4항"을 "제14조의8제5항"으로 하며, 같은 조 제2항제8호를 삭제한다.

          부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(개발사업을 시행하는 부동산투자회사에 관한 특례) 이 법 시행 전에 부동산개발사업의 시행을 위하여 제9조에 따라 영업인가를 받거나 제9조의2에 따라 등록을 한 부동산투자회사(제14조의8제2항에 따라 주식의 공모를 완료한 부동산투자회사는 제외한다)는 제26조의4제1항의 개정규정의 요건을 갖추어 이 법 시행일부터 6개월이 경과하기 전에 국토교통부장관에게 설립신고를 함으로써 프로젝트 부동산투자회사로 전환할 수 있다. 이 경우 해당 부동산투자회사에 대한 종전의 영업인가 또는 등록의 효력은 전환에 관한 설립신고가 수리됨과 동시에 소멸한다.

제3조(주식의 공모 및 분산에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 영업인가를 받거나 등록을 한 날(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 그가 투자하는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가ㆍ허가 등이 있었던 날을 말한다)부터 2년이 경과하거나 주식의 공모를 완료한 부동산투자회사는 제14조의8 및 제15조제1항의 개정규정에도 불구하고 주식의 공모 및 분산에 관하여는 종전의 규정에 따른다.